La fin annoncée de la valeur locative en Suisse

Depuis près d’un siècle, les propriétaires occupant leur logement doivent déclarer une valeur locative, c’est-à-dire un revenu fictif correspondant à l’usage de leur bien. Cette règle, introduite dans les années 1930 comme mesure de crise, visait à assurer l’égalité de traitement avec les locataires, qui paient leur loyer avec des revenus déjà imposés.

Concrètement, l’administration fiscale considère qu’un propriétaire « s’octroie un loyer ». Cette valeur, fixée dans la plupart des cantons à environ 60% des loyers du marché, fluctue selon plusieurs critères : situation, année de construction, état ou équipements du bien.

Une charge remise en question

Pour les retraités ayant remboursé leur hypothèque, cette imposition devient lourde : peu ou pas d’intérêts déductibles, mais une valeur locative à payer malgré une pension souvent modeste. À l’inverse, les ménages très endettés profitaient jusqu’ici de généreuses déductions d’intérêts, ce qui a longtemps entretenu l’idée que le système favorisait l’endettement.

Le projet de réforme

Le Parlement et le Conseil fédéral souhaitent abolir la valeur locative. En contrepartie, les cantons pourraient instaurer un « impôt réel » sur les résidences secondaires. Cette mesure, qui implique une modification de la Constitution, sera soumise au vote populaire le 28 septembre 2025.

La réforme prévoit également :

• la suppression des déductions d’entretien pour les résidences principales, mais leur maintien pour les biens locatifs ;
• une forte réduction des déductions d’intérêts, avec un régime transitoire limité pour les nouveaux propriétaires ;
• le maintien des déductions pour monuments historiques et, selon les cantons, pour les rénovations énergétiques.

Effets attendus

Les conséquences dépendront beaucoup des taux hypothécaires :

• avec des taux bas, les propriétaires peu endettés sortiraient gagnants tandis que les jeunes ménages à crédit seraient pénalisés ;
• avec des taux élevés, la suppression des déductions d’intérêts deviendrait moins coûteuse pour l’État, qui pourrait même y trouver un gain fiscal.

À ce stade, le Conseil fédéral estime le manque à gagner autour des 2 milliards par an, mais les projections restent très incertaines.

Débat politique

Les partisans mettent en avant plus d’équité et moins de complexité administrative. Les opposants redoutent une charge accrue pour les nouveaux acheteurs, une baisse des rénovations énergétiques et une répartition inégale des avantages en faveur des ménages fortunés.

Conclusion

La votation de septembre 2025 sera décisive : si le projet est accepté, le système actuel disparaîtra progressivement au profit d’un nouvel impôt cantonal sur les résidences secondaires. Une réforme qui pourrait avantager certains propriétaires, en pénaliser d’autres, et modifier durablement la fiscalité du logement en Suisse.