Depuis mars 2024, la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé à plusieurs reprises son taux directeur, qui atteint 0,00 % depuis juin 2025. Les avoirs excédentaires des banques sont même soumis à un taux négatif de -0,25 %.
Objectif : stimuler l’économie alors que l’inflation, désormais inférieure à 1 %, s’est nettement calmée par rapport à 2022 et 2023.
En théorie, cette politique monétaire plus souple devrait rendre le crédit hypothécaire plus accessible. Pourtant, dans la pratique, les taux hypothécaires fixes ne suivent pas la baisse. Pourquoi ce décalage ?
Il est essentiel de distinguer les hypothèques SARON (à court terme) des hypothèques à taux fixe, car leur mode de calcul diffère.
Les hypothèques SARON évoluent avec le taux directeur de la BNS.
Aujourd’hui, le SARON est proche de zéro, ce qui devrait logiquement entraîner des taux très bas.
Mais dans les faits, les banques appliquent désormais des marges plus élevées, notamment en raison des nouvelles exigences réglementaires et du coût accru du risque de crédit.
Les taux fixes sont surtout influencés par le rendement des obligations de la Confédération suisse, actuellement autour de 0,20 %.
Ce rendement reflète les anticipations économiques (croissance faible, inflation modérée). Toutefois, les banques se refinancent sur le marché des swaps, où le taux à 10 ans reste plus élevé.
C’est ce taux de swap, additionné d’une marge, qui détermine le taux hypothécaire fixe proposé aux clients.
Depuis le 1er janvier 2025, la Suisse applique la directive Bâle III final, imposant aux banques de mobiliser davantage de fonds propres pour accorder des prêts hypothécaires.
Les prêts jugés risqués — biens de rendement, immobiliers commerciaux ou de luxe — sont particulièrement concernés.
Conséquence :
Résultat : même avec des taux directeurs bas, les taux hypothécaires restent stables, voire légèrement supérieurs à ce que la politique monétaire laisserait prévoir.
Tant que la BNS maintient son taux directeur à 0 %, les taux SARON devraient rester entre 0,80 % et 1,20 %.
La BNS prévoit une inflation inférieure à 1 % jusqu’à mi-2028, ce qui plaide pour une stabilité prolongée.
Les taux fixes oscillent aujourd’hui entre 1,30 % et 1,80 %.
Une baisse reste envisageable si plusieurs conditions sont réunies :
À l’inverse, certains facteurs pourraient freiner la détente :
Même avec une politique monétaire très accommodante, les taux hypothécaires suisses ne suivent pas automatiquement.
Ils reflètent un équilibre complexe entre :
Pour les emprunteurs, il devient crucial de comprendre les différents mécanismes afin de choisir entre taux fixe et SARON au bon moment.
Dans un environnement mouvant, l’accompagnement d’un conseiller spécialisé reste un atout déterminant pour optimiser son financement immobilier.