Suppression de la valeur locative : ce que cela change pour les propriétaires

Un changement majeur de la fiscalité immobilière

Devenir propriétaire en Suisse implique une imposition à la fois sur le revenu et sur la fortune, en fonction du canton où se situe le bien. La valeur fiscale du logement est ainsi intégrée dans votre patrimoine imposable.

Depuis près d’un siècle, les propriétaires occupant leur logement doivent déclarer une valeur locative, c’est‑à‑dire un revenu fictif correspondant au loyer qu’ils pourraient percevoir si le bien était loué.

Ce mécanisme visait initialement à assurer une certaine équité fiscale entre locataires et propriétaires.

Une réforme désormais actée

La suppression de la valeur locative a été approuvée par le peuple suisse lors de la votation du 28 septembre 2025.

Cette décision marque un changement important du système fiscal immobilier en Suisse.

Toutefois, la réforme ne s’appliquera pas immédiatement :

• une période de transition est prévue,

• les règles actuelles restent valables jusqu’à sa mise en œuvre,

• l’entrée en vigueur est attendue dans les prochaines années, après adaptation des législations cantonales.

Ce qui caractérise le système actuel

Aujourd’hui encore, le système repose sur un équilibre entre :

Imposition :

• déclaration de la valeur locative comme revenu imposable

Déductions :

• intérêts hypothécaires

• frais d’entretien et de rénovation

Ce qui va changer avec la réforme

Suppression de la valeur locative

Les propriétaires n’auront plus à déclarer de revenu fictif lié à l’usage de leur bien.

Réduction des déductions fiscales

En contrepartie :

• les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles pour les biens occupés à titre propre (avec certaines exceptions limitées),

• les frais d’entretien et de rénovation ne seront en principe plus déductibles au niveau fédéral.

Les règles pourraient varier partiellement selon les cantons, notamment pour certaines dépenses spécifiques.

Cas particuliers

• Pour les biens loués : une partie des charges restera déductible selon des règles spécifiques

• Pour les primo‑acquéreurs : un régime transitoire pourrait permettre une déductibilité limitée des intérêts pendant une période définie

Conséquences pour les propriétaires

La réforme ne produit pas les mêmes effets pour tous les profils.

Propriétaires fortement endettés

• perte des déductions d’intérêts

• impact potentiellement négatif

Propriétaires peu ou pas endettés

• disparition de la valeur locative

• possible allègement fiscal

Travaux et rénovation

Les travaux de rénovation ou d’efficacité énergétique pourraient devenir :

• moins avantageux fiscalement après l’entrée en vigueur,

• ce qui incite à anticiper certaines décisions.

Anticiper la période de transition

Tant que la réforme n’est pas entrée en vigueur, le système actuel continue de s’appliquer.

Cela signifie qu’il peut être pertinent, selon les situations :

• d’anticiper certains travaux,

• d’optimiser la structure de son financement,

• d’intégrer ces évolutions dans sa stratégie patrimoniale.

Une évolution à intégrer dans votre stratégie globale

Au‑delà de la fiscalité immobilière, cette réforme renforce l’importance d’autres leviers d’optimisation, notamment :

• le rachat dans le 2e pilier,

• les contributions au pilier 3a,

qui restent des instruments efficaces pour réduire le revenu imposable tout en renforçant la prévoyance à long terme.