Résidence secondaire et fiscalité

Suppression de la valeur locative : ce que cela change pour les propriétaires dès 2028

L’imposition d’une résidence secondaire en Suisse repose, comme pour une résidence principale, sur la fiscalité du canton où se situe le bien. La valeur fiscale de la propriété continue d’être intégrée à la fortune imposable du propriétaire.‌

Depuis près d’un siècle, les propriétaires de résidences secondaires doivent également déclarer une valeur locative, c’est‑à‑dire un loyer fictif considéré comme un revenu imposable.

Jusqu’à présent, plusieurs déductions sont possibles :

déductions pour intérêts hypothécaires ;
déductions pour frais d’entretien et travaux de rénovation ;
possibilité, dans certains cantons, de déduire l’usure du bien lorsqu’il est mis en location (frais d’entretien).

Mais cela va changer avec la réforme, qui devrait entrer en vigueur en 2028 au plus tôt.

Toutefois, la mise en œuvre de cette réforme suscite encore des débats au sein des cantons, en particulier dans les régions de montagne. La majorité suisse a accepté la suppression de la valeur locative pour 2028, mais les cantons alpins jugent ce calendrier trop rapide, notamment en raison des pertes fiscales estimées à près de 277 millions de francs pour les résidences principales et secondaires. Ils demandent un report à 2030, le temps de mettre en place la nouvelle taxe sur les objets, un impôt spécial destiné à compenser ces pertes mais dont l’introduction reste juridiquement et politiquement complexe. Une décision fédérale est attendue avant l’été et pourrait confirmer, ou repousser, l’échéance.

Cependant, la votation du 28 septembre 2025 a acté la suppression de la valeur locative pour tous les logements occupés par leur propriétaire, y compris les résidences secondaires, et apporte des modifications au fonctionnement des déductibilités pour les biens immobiliers loués.

Les répercussions directes sur plusieurs mécanismes fiscaux sont les suivantes :

Plus aucune valeur locative à déclarer : Les propriétaires de résidences secondaires n’auront plus à déclarer de revenu fictif lié à l’usage privé de leur bien.
Fin de la déductibilité des intérêts hypothécaires : Les intérêts passifs ne seront plus déductibles pour les résidences secondaires occupées à titre privé.
Concernant les logements destinés à la location : Les intérêts passifs proportionnels au ratio entre la valeur du bien loué et la fortune globale du contribuable restent déductibles.
Fin des déductions pour frais d’entretien, rénovation et économies d’énergie : Au niveau fédéral, ces déductions disparaissent. Les cantons pourront maintenir certaines déductions ciblées, notamment pour l’énergie, mais cela dépendra de décisions locales. Les frais d'entretien des biens en location restent déductibles.
Introduction possible d’un impôt spécial sur les résidences secondaires : C’est l’un des points les plus importants de la réforme. Les cantons auront la possibilité d’introduire un nouvel impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires pour compenser la perte liée à la suppression de la valeur locative.

Ce nouvel impôt spécial sur les résidences secondaires :
- N’est pas obligatoire : chaque canton décidera de l’introduire ou non ;
- N'a pas encore de montant ni de modalités définis, et variera selon les catons ;
- Pourrait toucher particulièrement les cantons touristiques (Valais, Grisons, Tessin), qui ont exprimé leur inquiétude ;
- Pourrait repousser l'entrée en vigueur de la réforme dans son intégralité.

Conséquences pratiques pour les propriétaires

La réforme entraînera une perte notable d’avantages fiscaux :

Les travaux de rénovation et d’efficacité énergétique seront beaucoup moins attractifs fiscalement après l'entrée en vigueur de la réforme ;
Les propriétaires fortement hypothéqués seront désavantagés, car la suppression de la valeur locative pourrait ne pas compenser la perte de la déductibilité des intérêts hypothécaires ;
Les propriétaires faiblement ou non endettés pourraient bénéficier d’un allègement fiscal, puisqu’ils n’auront plus de valeur locative à déclarer et seront peu impactés par la suppression de la déductibilité des intérêts hypothécaires.

Si vous envisagez des rénovations, un rafraîchissement énergétique ou un renouvellement d’hypothèque, il peut être fiscalement judicieux de réaliser ces démarches avant 2028, tant que les déductions actuelles sont encore en vigueur.

Cela signifie également qu'à partir de 2028, lorsque les déductions liées à la propriété pourraient disparaître, le rachat de 2^ème pilier et le pilier 3a deviendront des leviers fiscaux majeurs pour réduire votre revenu imposable, tout en renforçant votre sécurité financière sur le long terme.

Afin de préserver votre équilibre financier, il est essentiel de comprendre les mécanismes fiscaux et la manière dont votre résidence secondaire impacte votre charge fiscale.‌

Lorsqu’il s’agit d’acquérir une résidence secondaire à l’étranger, il est important de garder à l’esprit que, même si le bien est imposé dans le pays où il se trouve, il doit également être déclaré en Suisse. La Suisse n’impose pas directement les résidences secondaires situées hors du territoire, mais leur valeur est intégrée au calcul du taux d’imposition appliqué à la fortune et au revenu.

Autrement dit, cette valeur influence votre taux global, même si le bien n’est pas taxé en tant que tel. La méthode de détermination de la valeur fiscale varie d’un canton à l’autre.

À Genève, elle est généralement basée sur le prix d’acquisition au cours historique.
À Neuchâtel, elle correspond plutôt au cours moyen de l’année d’achat.
Dans le canton de Vaud, un abattement peut être appliqué.

Face à la diversité des règles fiscales et à la complexité des situations transfrontalières, il est recommandé de faire appel à des spécialistes. Nos experts en planification patrimoniale et successorale vous accompagnent dans vos démarches, vous conseillent à chaque étape et vous aident à structurer vos projets afin de trouver la solution la plus adaptée à votre situation.

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