Immobilier et retraite

Votre logement est-il prêt pour votre retraite ?​‌

Pour de nombreux Suisses, le logement représente l'essentiel du patrimoine privé. Pourtant, les questions liées à l'immobilier sont souvent abordées tardivement dans la préparation de la retraite.

À l'approche de la fin de l'activité professionnelle, les revenus évoluent, les besoins changent et certaines décisions deviennent stratégiques : faut-il conserver son logement ? Réduire son hypothèque ? Rénover son bien ? Déménager ? Adapter la structure de son patrimoine ?

L'immobilier ne doit pas être considéré uniquement comme un lieu de vie. Il constitue également un élément central de votre équilibre patrimonial et financier tout au long de la retraite.

Faut-il conserver son logement à la retraite ?

Il n'existe pas de réponse universelle.

Pour certains propriétaires, le logement constitue un ancrage important et un élément de stabilité. Pour d'autres, il peut devenir plus difficile à entretenir ou moins adapté à l'évolution des besoins.

Avant de prendre une décision, plusieurs questions méritent d'être étudiées :

• Le logement correspond-il encore à votre mode de vie ?

• Les charges restent-elles compatibles avec vos revenus futurs ?

• Le bien nécessitera-t-il des travaux importants dans les prochaines années ?

• Une partie du patrimoine est-elle trop fortement concentrée dans l'immobilier ?

Au-delà de sa valeur financière, votre résidence principale doit continuer à soutenir votre qualité de vie et vos projets futurs.

Hypothèque et retraite : faut-il rembourser sa dette ?

À l'approche de la retraite, de nombreux propriétaires envisagent d'amortir leur hypothèque afin de réduire leurs charges mensuelles.

Cette démarche peut sembler logique. Pourtant, elle n'est pas toujours la plus adaptée.

Réduire sa dette permet effectivement de diminuer les intérêts à payer. En revanche, cela implique souvent d'utiliser une part importante de son patrimoine ou de ses avoirs de prévoyance.

La question centrale consiste donc à trouver un équilibre entre :

• la réduction de la dette ;

• le maintien de liquidités suffisantes ;

• la sécurité financière à long terme.

Un amortissement trop important peut réduire la flexibilité financière dont vous pourriez avoir besoin une fois à la retraite. À l'inverse, un niveau d'endettement trop élevé peut peser durablement sur votre budget futur.

Le choix de la stratégie hypothécaire a une grande influence sur les charges d'intérêts. Cette stratégie repose sur le bon mélange entre les différents modèles hypothécaires et les échéances.

Le choix sera guidé par trois points importants :

• Quelles charges d'intérêts hypothécaires pouvez-vous supporter et sur quelle durée ?
• Combien de temps souhaitez-vous être lié à votre hypothèque ?
• Comment les taux d'intérêt vont-ils évoluer ?

Tant que les taux hypothécaires restent bas, il peut être plus avantageux de placer votre argent plutôt que d’augmenter l’amortissement de votre dette. Amortir réduit les intérêts déductibles (jusqu’en 2028), tandis que conserver une hypothèque plus élevée permet d'investir le capital ailleurs, potentiellement avec un meilleur rendement.

La meilleure option dépendra de votre situation financière, de votre tolérance au risque et de l’évolution des taux. 

Une planification fiscale soignée et une compréhension des options disponibles peuvent grandement améliorer votre situation financière à la retraite. N'hésitez pas à contacter nos experts pour vous guider dans ces démarches.

Suppression de la valeur locative : ce qui pourrait changer dès 2028

Depuis près d'un siècle, les propriétaires occupant leur logement doivent déclarer une valeur locative, c’est-à-dire un loyer fictif correspondant au revenu que l’usage de leur bien pourrait générer selon le marché et les règles cantonales. L'objectif initial était d’assurer une égalité de traitement entre locataires et propriétaires.

Jusqu’à présent, plusieurs déductions sont également possibles :

• déductions pour intérêts hypothécaires ;

• déductions pour frais d’entretien et travaux de rénovation.

Cependant, la votation du 28 septembre 2025 a acté la suppression de la valeur locative pour tous les logements occupés par leur propriétaire, y compris les résidences secondaires, et apporte des modifications au fonctionnement des déductibilités pour les biens immobiliers loués. L'entrée en vigueur devrait être pour 2028 au plus tôt.

Les répercussions directes sur plusieurs mécanismes fiscaux sont les suivantes :

• Plus aucune valeur locative à déclarer : Les propriétaires de résidences principales, et secondaires, n’auront plus à déclarer de revenu fictif lié à l’usage privé de leur bien.

• Fin de la déductibilité des intérêts hypothécaires : Les intérêts passifs ne seront plus déductibles pour les résidences principales et secondaires occupées à titre privé.

• Concernant les logements destinés à la location : Les intérêts passifs proportionnels au ratio entre la valeur du bien loué et la fortune globale du contribuable restent déductibles.

• Pour les primo-acquéreurs : les intérêts passifs liés aux résidences principales sont déductibles les 10 premières années de détention et cela de manière dégressive, la limite d’un plafond annuel fixé à 10'000 francs pour les couples mariés et à 5'000 pour les contribuables célibataires, ce plafond diminuant de 10% chaque année.

• Fin des déductions pour frais d’entretien, rénovation et économies d’énergie : Au niveau fédéral, ces déductions disparaissent. Les cantons pourront maintenir certaines déductions ciblées, notamment pour l’énergie, mais cela dépendra de décisions locales. Les frais d'entretien des biens en location restent déductibles.
  
  

Conséquences pratiques pour les propriétaires

La réforme entraînera une perte notable d’avantages fiscaux :

• Les travaux de rénovation et d’efficacité énergétique seront beaucoup moins attractifs fiscalement après l'entrée en vigueur de la réforme ;

• Les propriétaires fortement hypothéqués seront désavantagés, car la suppression de la valeur locative pourrait ne pas compenser la perte de la déductibilité des intérêts hypothécaires.

• Les propriétaires faiblement ou non endettés pourraient bénéficier d’un allègement fiscal, puisqu’ils n’auront plus de valeur locative à déclarer et seront peu impactés par la suppression de la déductibilité des intérêts hypothécaires.
  
  

Si vous prévoyez des rénovations majeures, des améliorations énergétiques ou un renouvellement d’hypothèque, il peut être fiscalement judicieux de réaliser ces travaux avant 2028, tant que les déductions actuelles sont encore en vigueur.

Cela signifie également qu'à partir de 2028, lorsque les déductions liées à la propriété pourraient disparaître, le rachat de 2ème pilier et le pilier 3a deviendront des leviers fiscaux majeurs pour réduire votre revenu imposable, tout en renforçant votre sécurité financière sur le long terme.