Impôt et Hypothèque

Comment économiser des impôts ?

L'arrivée à la retraite est souvent perçue comme une période de baisse d’impôts. Cependant, cette réduction est souvent moins importante qu'attendu. Même si les revenus que vous percevez de votre rente AVS seront plus faibles que votre ancien salaire, de nombreuses déductions fiscales ne seront plus possibles, comme par exemple les cotisations au 3^ème pilier. Il est donc essentiel de réaliser une planification fiscale à long terme pour optimiser et économiser.

Il est également important de noter les différences fiscales entre cantons. Par exemple, un couple de retraités recevant une rente de 150 000 CHF s’acquittera d’un impôt sur le revenu de 22 467 CHF à Genève, de 31 284 CHF à Lausanne et de 32 316 CHF à Neuchâtel.

Pour avoir une vue d'ensemble plus clair et planifier votre retraite en toute sérénité, nous vous conseillons de réaliser un bilan patrimonial. Nos experts sont là pour vous accompagner et vous proposer des solutions adaptées à vos besoins.

Suppression de la valeur locative : ce que cela change pour les propriétaires dès 2028

Depuis près d'un siècle, les propriétaires occupant leur logement doivent déclarer une valeur locative, c’est-à-dire un loyer fictif correspondant au revenu que l’usage de leur bien pourrait générer selon le marché et les règles cantonales. L'objectif initial était d’assurer une égalité de traitement entre locataires et propriétaires.

Jusqu’à présent, plusieurs déductions sont également possibles :

• déductions pour intérêts hypothécaires ;

• déductions pour frais d’entretien et travaux de rénovation.
  
  

Mais la fin programmée de la valeur locative pour tous les logements occupés par leur propriétaire constitue un tournant pour la fiscalité immobilière suisse, et l'entrée en vigueur devrait être pour 2028 au plus tôt.

La mise en œuvre de cette réforme suscite toutefois encore des débats au sein des cantons, en particulier dans les régions de montagne. La majorité suisse a accepté la suppression de la valeur locative pour 2028, mais les cantons alpins jugent ce calendrier trop rapide, notamment en raison des pertes fiscales estimées à près de 277 millions de francs pour les résidences principales et secondaires. Ils demandent un report à 2030, le temps de mettre en place la nouvelle taxe sur les objets, un impôt spécial destiné à compenser ces pertes mais dont l’introduction reste juridiquement et politiquement complexe. Une décision fédérale est attendue avant l’été et pourrait confirmer, ou repousser, l’échéance.

Cependant, la votation du 28 septembre 2025 a acté la suppression de la valeur locative pour tous les logements occupés par leur propriétaire, y compris les résidences secondaires, et apporte des modifications au fonctionnement des déductibilités pour les biens immobiliers loués.

Les répercussions directes sur plusieurs mécanismes fiscaux sont les suivantes :

• Plus aucune valeur locative à déclarer : Les propriétaires de résidences principales, et secondaires, n’auront plus à déclarer de revenu fictif lié à l’usage privé de leur bien.

• Fin de la déductibilité des intérêts hypothécaires : Les intérêts passifs ne seront plus déductibles pour les résidences principales et secondaires occupées à titre privé.

• Concernant les logements destinés à la location : Les intérêts passifs proportionnels au ratio entre la valeur du bien loué et la fortune globale du contribuable restent déductibles.

• Pour les primo-acquéreurs : les intérêts passifs liés aux résidences principales sont déductibles les 10 premières années de détention et cela de manière dégressive, la limite d’un plafond annuel fixé à 10'000 francs pour les couples mariés et à 5'000 pour les contribuables célibataires, ce plafond diminuant de 10% chaque année.

• Fin des déductions pour frais d’entretien, rénovation et économies d’énergie : Au niveau fédéral, ces déductions disparaissent. Les cantons pourront maintenir certaines déductions ciblées, notamment pour l’énergie, mais cela dépendra de décisions locales. Les frais d'entretien des biens en location restent déductibles.
  
  

Conséquences pratiques pour les propriétaires

La réforme entraînera une perte notable d’avantages fiscaux :

• Les travaux de rénovation et d’efficacité énergétique seront beaucoup moins attractifs fiscalement après l'entrée en vigueur de la réforme ;

• Les propriétaires fortement hypothéqués seront désavantagés, car la suppression de la valeur locative pourrait ne pas compenser la perte de la déductibilité des intérêts hypothécaires.

• Les propriétaires faiblement ou non endettés pourraient bénéficier d’un allègement fiscal, puisqu’ils n’auront plus de valeur locative à déclarer et seront peu impactés par la suppression de la déductibilité des intérêts hypothécaires.
  
  

Si vous prévoyez des rénovations majeures, des améliorations énergétiques ou un renouvellement d’hypothèque, il peut être fiscalement judicieux de réaliser ces travaux avant 2028, tant que les déductions actuelles sont encore en vigueur.

Cela signifie également qu'à partir de 2028, lorsque les déductions liées à la propriété pourraient disparaître, le rachat de 2ème pilier et le pilier 3a deviendront des leviers fiscaux majeurs pour réduire votre revenu imposable, tout en renforçant votre sécurité financière sur le long terme.

Réduire sa charge fiscale : les pistes à considérer

• Suppression de la valeur locative : anticiper les travaux de rénovation avant la disparition des déductions fiscales prévue en 2028 au plus tôt.

• Rachat échelonné du 2^ème pilier : un rachat échelonné dans la caisse de pension sur plusieurs années est souvent plus avantageux qu'un seul rachat. Si vous anticipez un retrait en capital à la retraite, le rachat doit être effectué au moins trois ans avant la date du retrait afin de pouvoir bénéficier des déductions fiscales.

• Pilier 3a :

• • Dans certains cas, il peut être fiscalement intéressant de retirer votre avoir 3a puis de l’utiliser pour effectuer ultérieurement un rachat dans le 2^ème pilier, lorsque l’économie fiscale liée au rachat est plus élevée que l’impôt dû sur le retrait du 3a.

  • Les cotisations au pilier 3a ainsi que les rachats peuvent également présenter un avantage fiscal, car les montants versés sont déductibles du revenu imposable.

    Cependant, avec la suppression de la valeur locative en 2028 qui pourrait entrer en vigueur en 2028, il peut être pertinent de s’interroger sur l’opportunité de ne pas cotiser certaines années afin de maximiser les rachats 3a déductibles une fois la réforme appliquée.​‌

• Libre passage : lors d’une sortie de votre caisse de pension (changement d’employeur, mise en libre passage), il peut être judicieux de diviser votre avoir en deux comptes. Cela permet d’échelonner un futur retrait et de réduire la charge fiscale grâce à la progressivité de l’impôt sur les prestations en capital.​‌

• Maintenir une approche équilibrée : Tant que les taux hypothécaires restent bas, il peut être plus avantageux de placer votre argent plutôt que d’augmenter l’amortissement de votre dette. Amortir réduit les intérêts déductibles (jusqu’en 2028), tandis que conserver une hypothèque plus élevée permet d'investir le capital ailleurs, potentiellement avec un meilleur rendement.

  La meilleure option dépendra toutefois de votre situation financière, de votre tolérance au risque et de l’évolution des taux.

Le choix de la stratégie hypothécaire a une grande influence sur les charges d'intérêts. Cette stratégie repose sur le bon mélange entre les différents modèles hypothécaires et les échéances.

Le choix sera guidé par trois points importants :

• Quelles charges d'intérêts hypothécaires pouvez-vous supporter et sur quelle durée ?
• Combien de temps souhaitez-vous être lié à votre hypothèque ?
• Comment les taux d'intérêt vont-ils évoluer ?
  
  

Une planification fiscale soignée et une compréhension des options disponibles peuvent grandement améliorer votre situation financière à la retraite. N'hésitez pas à contacter nos experts pour vous guider dans ces démarches.