La fiscalité liée à l'acquisition immobilière

Impôts et frais liés à l'acquisition

Au-delà du prix d’achat, l’accession à la propriété s’accompagne de coûts et d’impôts spécifiques, tels que les droits de mutation, l’inscription au registre foncier et les honoraires notariaux. Ces frais, généralement à financer en fonds propres en complément des 20 % requis, doivent être intégrés dès la phase de planification.

Suppression de la valeur locative : ce que cela change pour les propriétaires dès 2028

Devenir propriétaire implique une imposition à la fois sur le revenu et sur la fortune, et repose sur la fiscalité du canton où se situe le bien. Par ailleurs, la valeur fiscale du bien s'ajoute à votre fortune imposable.

Depuis près d'un siècle, les propriétaires occupant leur logement doivent déclarer une valeur locative, c’est-à-dire un loyer fictif correspondant au revenu que l’usage de leur bien pourrait générer selon le marché et les règles cantonales. L'objectif initial était d’assurer une égalité de traitement entre locataires et propriétaires.

Jusqu’à présent, plusieurs déductions sont également possibles :

• déductions pour intérêts hypothécaires ;

• déductions pour frais d’entretien et travaux de rénovation.
  
  

Mais la fin programmée de la valeur locative pour tous les logements occupés par leur propriétaire constitue un tournant pour la fiscalité immobilière suisse, et l'entrée en vigueur devrait être pour 2028 au plus tôt.

La mise en œuvre de cette réforme suscite toutefois encore des débats au sein des cantons, en particulier dans les régions de montagne. La majorité suisse a accepté la suppression de la valeur locative pour 2028, mais les cantons alpins jugent ce calendrier trop rapide, notamment en raison des pertes fiscales estimées à près de 277 millions de francs pour les résidences principales et secondaires. Ils demandent un report à 2030, le temps de mettre en place la nouvelle taxe sur les objets, un impôt spécial destiné à compenser ces pertes mais dont l’introduction reste juridiquement et politiquement complexe. Une décision fédérale est attendue avant l’été et pourrait confirmer, ou repousser, l’échéance.

Cependant, la votation du 28 septembre 2025 a acté la suppression de la valeur locative pour tous les logements occupés par leur propriétaire, y compris les résidences secondaires, et apporte des modifications au fonctionnement des déductibilités pour les biens immobiliers loués.

Les répercussions directes sur plusieurs mécanismes fiscaux sont les suivantes :

• Plus aucune valeur locative à déclarer : Les propriétaires de résidences principales, et secondaires, n’auront plus à déclarer de revenu fictif lié à l’usage privé de leur bien. 

• Fin de la déductibilité des intérêts hypothécaires : Les intérêts passifs ne seront plus déductibles pour les résidences principales et secondaires occupées à titre privé.

• Concernant les logements destinés à la location : Les intérêts passifs proportionnels au ratio entre la valeur du bien loué et la fortune globale du contribuable restent déductibles.

• Pour les primo-acquéreurs : les intérêts passifs liés aux résidences principales sont déductibles les 10 premières années de détention et cela de manière dégressive, la limite d’un plafond annuel fixé à 10'000 francs pour les couples mariés et à 5'000 pour les contribuables célibataires, ce plafond diminuant de 10% chaque année.

• Fin des déductions pour frais d’entretien, rénovation et économies d’énergie : Au niveau fédéral, ces déductions disparaissent. Les cantons pourront maintenir certaines déductions ciblées, notamment pour l’énergie, mais cela dépendra de décisions locales. Les frais d'entretien des biens en location restent déductibles.
  
  

Conséquences pratiques pour les propriétaires

La réforme entraînera une perte notable d’avantages fiscaux :

• Les travaux de rénovation et d’efficacité énergétique seront beaucoup moins attractifs fiscalement après l'entrée en vigueur de la réforme ;

• Les propriétaires fortement hypothéqués seront désavantagés, car la suppression de la valeur locative pourrait ne pas compenser la perte de la déductibilité des intérêts hypothécaires.

• Les propriétaires faiblement ou non endettés pourraient bénéficier d’un allègement fiscal, puisqu’ils n’auront plus de valeur locative à déclarer et seront peu impactés par la suppression de la déductibilité des intérêts hypothécaires.
  
  

Si vous prévoyez des rénovations majeures, des améliorations énergétiques ou un renouvellement d’hypothèque, il peut être fiscalement judicieux de réaliser ces travaux avant 2028, tant que les déductions actuelles sont encore en vigueur.

Cela signifie également qu'à partir de 2028, lorsque les déductions liées à la propriété pourraient disparaître, le rachat de 2ème pilier et le pilier 3a deviendront des leviers fiscaux majeurs pour réduire votre revenu imposable, tout en renforçant votre sécurité financière sur le long terme.

Selon votre situation et votre niveau d’endettement, il est essentiel, afin de préserver votre équilibre financier, de bien comprendre les mécanismes fiscaux applicables et l’impact de votre bien immobilier sur votre charge fiscale.

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