La baisse des taux hypothécaires en Suisse

Une nouvelle dynamique pour le marché immobilier sous Bâle III.

Depuis la fin de l'année 2024, les taux hypothécaires en Suisse ont connu une baisse significative, marquant un tournant après une période de hausse continue depuis 2022. Cette diminution des taux hypothécaires, influencée par plusieurs facteurs économiques et monétaires, a des répercussions importantes sur le marché immobilier suisse, d'autant plus avec l'entrée en vigueur des nouvelles directives de Bâle III par la FINMA à partir du 1er janvier 2025.

Les causes de la baisse des taux hypothécaires

La Banque nationale suisse (BNS) a joué un rôle clé dans cette évolution en abaissant son taux directeur à plusieurs reprises. En décembre 2024, la BNS a réduit son taux directeur de 50 points de base, le faisant passer de 1,0 % à 0,5 % . Cette décision a été motivée par une pression inflationniste en baisse et une conjoncture économique mondiale modérée.

En mars 2025, la BNS a encore abaissé son taux directeur à 0,25 %, renforçant ainsi la tendance à la baisse des taux hypothécaires,

Les conséquences pour le marché immobilier sous Bâle III

1. Redynamisation des investissements immobiliers : la baisse des taux hypothécaires rend l'emprunt moins coûteux, ce qui stimule les investissements immobiliers. Les investisseurs institutionnels, tels que les assurances et les caisses de pension, continuent de privilégier l'immobilier résidentiel, notamment les biens bien situés et conformes aux critères ESG.
2. Augmentation de la demande : avec des coûts d'emprunt réduits, de nombreux acheteurs potentiels trouvent plus accessible l'achat de biens immobiliers. Cette augmentation de la demande peut entraîner une hausse des prix de l'immobilier, surtout dans les zones prisées.
3. Pénurie de logements : la baisse des taux hypothécaires, combinée à une croissance démographique continue, aggrave la pénurie de logements en Suisse. L'indice des loyers proposés a augmenté de 6,4 % sur une période d'un an au deuxième trimestre 2024 . Cette situation assure des rendements attractifs pour les investisseurs mais pose des défis pour les ménages à la recherche de logements abordables.
4. Stabilité des prix : la politique monétaire de la BNS vise à maintenir la stabilité des prix tout en soutenant le développement économique. La baisse des taux hypothécaires contribue à cette stabilité, en réduisant les coûts de financement pour les acheteurs et les propriétaires.

Impact des directives Bâle III

Les nouvelles directives de Bâle III, mises en œuvre par la FINMA à partir du 1er janvier 2025, introduisent des exigences plus strictes en matière de fonds propres et de gestion des risques pour les banques. Ces directives visent à renforcer la stabilité du système financier en augmentant la couverture des risques par des fonds propres et en améliorant la transparence des ratios de fonds propres.

1. Exigences de fonds propres : les banques doivent désormais maintenir des niveaux de fonds propres plus élevés pour couvrir certains risques associés aux crédits hypothécaires. Nous pouvons constater qu'en ce début d'année, les banques privilégient le financement de résidences principales ou secondaires en 1^er rang par exemple.
2. Amélioration de la transparence : les nouvelles règles exigent une meilleure comparabilité des ratios de fonds propres publiés par les banques, ce qui permet aux investisseurs et aux régulateurs de mieux évaluer la santé financière des institutions.
3. Impact sur les crédits hypothécaires : les approches standard pour l'évaluation des risques hypothécaires ont été remaniées pour être plus sensibles au risque, ce qui pourrait influencer les conditions de crédit offertes aux emprunteurs.

Perspectives pour 2025

Les prévisions pour 2025 indiquent que les taux hypothécaires devraient rester bas, avec des hypothèques fixes sur dix ans évoluant dans une fourchette comprise entre 1,45 % et 1,65 %. En cas de taux à nouveau négatifs, comme nous l'avons connu entre 2015 et 2022, il n'est pas impossible que le taux fixe 10 ans, se rapproche alors du 1 %. Cette tendance devrait par conséquent continuer à favoriser les investissements immobiliers et maintenir une demande élevée pour les biens immobiliers en Suisse.

En conclusion, la baisse des taux hypothécaires depuis la fin de 2024, combinée aux nouvelles directives de Bâle III, a redynamisé le marché immobilier suisse, offrant des opportunités pour les investisseurs tout en posant des défis en termes de pénurie de logements. La politique monétaire de la BNS et les régulations de la FINMA jouent un rôle crucial dans cette dynamique, en assurant la stabilité des prix et en soutenant l'économie suisse.