La fin de la valeur locative : ce que cela change vraiment pour les propriétaires

Une réforme fiscale qui bouscule les équilibres

Le verdict des urnes a surpris plus d’un observateur. En accordant aux cantons le droit de prélever un impôt immobilier sur les résidences secondaires, les Suisses ont, sans toujours le réaliser, ouvert la voie à la suppression de la valeur locative – un impôt unique en Europe sur un revenu fictif.

Prévue pour 2028, cette réforme bouleverse en profondeur la fiscalité du logement, en supprimant également les déductions associées, telles que celles des intérêts hypothécaires ou des travaux de rénovation. Si beaucoup y voient une simplification bienvenue, les implications sont multiples, parfois inattendues.

Un éclairage signé José-Carlos Torrecillas

Dans une interview accordée au magazine Le Ô, José-Carlos Torrecillas, Spécialiste en Solutions patrimoniales chez Piguet Galland, a partagé son analyse sur les conséquences concrètes de cette réforme.

« Il n’y a pas de vérité universelle. Certains propriétaires, notamment les retraités ou ceux faiblement endettés, bénéficieront d’un allègement fiscal. En revanche, ceux qui ont acheté récemment avec peu de fonds propres pourraient être fragilisés si les taux d’intérêt remontent ou si leurs revenus diminuent. »

Autrement dit, les situations individuelles priment sur les grandes catégories : la fin de la valeur locative ne profitera pas automatiquement à tous les propriétaires.

Anticiper pour mieux s’adapter

La mise en œuvre effective en 2028 laisse un peu de temps pour se préparer, mais les décisions se prennent dès aujourd’hui.

Selon José-Carlos Torrecillas, plusieurs axes méritent une attention particulière :

• Planifier les travaux de rénovation avant la disparition des déductions, car les prix risquent d’augmenter ;
• Optimiser la structure du financement, en combinant, lorsque c’est pertinent, un rachat du 2ᵉ pilier, une épargne dans le 3ᵉ pilier et des placements diversifiés ;
• Maintenir une approche équilibrée : tant que le coût de la dette reste faible, il peut être plus judicieux d’investir plutôt que d’amortir.

Des répercussions au-delà des propriétaires

Cette réforme ne concerne pas uniquement les propriétaires.

La suppression de la déduction des intérêts sur les crédits privés touchera aussi les locataires et plus largement les contribuables endettés.

Un effet collatéral peu médiatisé, mais bien réel, qui pèsera sur le pouvoir d’achat d’une partie de la population.

Et après ?

Le coût estimé de cette réforme – environ 1,8 milliard de francs – devra être compensé.

De nouvelles taxes ou prélèvements pourraient voir le jour, notamment sur les capitaux de prévoyance du 2ᵉ et du 3ᵉ pilier.

Pour le secteur du bâtiment, la fin des déductions pour rénovations risque également de ralentir certains projets ou de favoriser le recours à des prestataires étrangers.

Un tournant à transformer en opportunité

La disparition de la valeur locative met fin à un impôt souvent jugé injuste, mais elle appelle à une planification patrimoniale plus fine et proactive.

Pour José-Carlos Torrecillas, la clé sera d’adapter sa stratégie globale de financement, d’investissement et de prévoyance à ce nouveau cadre fiscal.

« Cette réforme peut être perçue comme une contrainte ou comme une opportunité. Notre rôle, chez Piguet Galland, est d’aider nos clients à en faire un levier d’optimisation patrimoniale, en cohérence avec leurs objectifs à long terme. »

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